Op 13 juli 2021 is op rechtspraak.nl de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag inzake zaak BK-20/00711, ECLI:NL:GHDHA:2021:1236 gepubliceerd. De zaak draait om de vraag of in de onderhavige casus bij de levering van een terrein waarop een gedeeltelijk gesloopte snoepfabriek heeft gestaan, sprake is van een vrijgestelde levering van bebouwde grond (artikel 11, eerste lid, onderdeel a, Wet OB 1968 (de Wet)) of van een levering van onbebouwde grond waardoor de levering een met omzetbelasting belaste levering is van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11, lid 4 (tekst van 2016) van de Wet?

 

De tekst van artikel 11, lid 4 van de Wet luidde in 2016 als volgt:

Voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a, onder 1°, wordt als bouwterrein beschouwd onbebouwde grond:

a.  waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden;

b.  ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond;

c.  in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; of

d.  ter zake waarvan een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend;

met het oog op de bebouwing van de grond.

 

Feiten

Belanghebbende houdt zich bezig met het ontwikkelen van bouwprojecten. Zij is als zodanig ondernemer in de zin van artikel 7 van de Wet. In 2002 heeft belanghebbende een stuk grond in eigendom verkregen. Op het stuk stond een oude fabriek. Belanghebbende had het voornemen om dit gebouw te slopen om daarna op het stuk grond een appartementencomplex met zes appartementen en een penthouse en twaalf eengezinswoningen te bouwen. Zij heeft daartoe op 30 mei 2002 een bouwvergunning gekregen

 

De oude fabriek is vrijwel geheel gesloopt. Een aantal funderingspalen is in de grond achtergebleven. Eén zijwand van de fabriek is blijven staan. Deze zijwand is 96 meter lang, 2,40 meter hoog en 25 centimeter breed en staat op een twee meter diepe en één meter brede fundering (de muur). De muur loopt over vrijwel een zijde van het stuk grond en fungeerde als grondkering en als afscheiding tussen de tuinen en het onbebouwd gebleven deel van het stuk grond. In 2006 is het appartementencomplex gebouwd. De bouw van de twaalf eengezinswoningen is echter vanwege de slechte economische omstandigheden nooit doorgegaan. Het onbebouwd gebleven deel van het stuk grond (het perceel) is vervolgens op 19 november 2014 door belanghebbende verkocht. De koopovereenkomst is neergelegd in een notariële akte die door belanghebbende en koper op 29 september 2015 is ondertekend.

 

Artikel 11, tweede lid, van de koopovereenkomst luidt als volgt:

Verkoper kan niet garanderen dat met betrekking tot de levering van het gekochte geen omzetbelasting is verschuldigd. Verkoper is ondernemer en in het jaar 2002 is voor het gekochte een bouwvergunning afgegeven voor de bouw van twaalf woningen. Het bouwplan dat koper op het gekochte wenst te realiseren betreft de bouw van tien woningen en komt niet overeen met het bouwplan waarvoor in het jaar 2002 de vergunning werd verleend. Koper zal dus een nieuwe omgevingsvergunning voor het door hem beoogde bouwplan moeten aanvragen. Op het gekochte stonden oorspronkelijk opstallen, welke opstallen zijn gesloopt vóórdat verkoper en koper met elkaar in onderhandeling traden over de verkoop/aankoop van het gekochte. De sloop van bedoelde opstallen is evenwel nooit voltooid aangezien in het gekochte nog funderingspalen van de oorspronkelijke bebouwing aanwezig zijn. Deze funderingspalen zullen verwijderd moeten worden om uitvoering te kunnen geven aan het door de koper beoogde nieuwbouwplan. Het verwijderen van bedoelde palen zal door koper geschieden. Verkoper en koper zijn niet overeengekomen dat verkoper aan koper een bouwterrein / bouwrijp terrein levert.

 

Op 22 maart 2016 hebben belanghebbende en koper een aanvulling op de koopovereenkomst getekend en op 21 april 2016 is het perceel vrij van omzetbelasting geleverd aan koper. Tussen partijen is niet in geschil dat, ook al is dat in de koopovereenkomst niet uitdrukkelijk vermeld, de muur is meegeleverd in het geheel. Koper heeft ter zake van de verkrijging van het perceel overdrachtsbelasting voldaan.

 

Op 12 mei 2016 heeft de koper een omgevingsvergunning gekregen voor de bouw van tien woningen en het realiseren van een in- en uitrit op het perceel. Op het perceel zijn deze tien woningen ook vervolgens gebouwd. De muur fungeert als tuinafscheiding en buitenwand van de nieuw gebouwde garages en als grondkering voor de aangrenzende tuinen aan de andere kant van de muur.

 

In hoger beroep is, evenals bij de Rechtbank, in geschil of de levering van het perceel een levering is van bebouwde grond, waardoor de levering van omzetbelasting is vrijgesteld, dan wel of de levering van het perceel een levering is van onbebouwde grond waardoor de levering een met omzetbelasting belaste levering is van een bouwterrein.

 

Beoordeling door het Gerechtshof

De Rechtbank heeft naar ’s Hofs oordeel terecht en op goede gronden, begrijpelijk en juist, beslist dat op 21 april 2016 van de levering van een bouwterrein geen sprake is geweest. Daarbij vestigt het Hof de aandacht op het feit dat van een met btw belast bouwterrein alleen sprake kan zijn bij onbebouwde grond. Het gedeeltelijk slopen van een bestaand gebouw leidt als zodanig niet tot het ontstaan van onbebouwde grond of een bouwterrein. Voor de levering van een bouwterrein moet in btw-technische zin op het moment van levering sprake zijn van een perceel onbebouwde grond waaraan, met het oog op bebouwing, voor zover van belang bepaalde handelingen hebben plaatsgevonden. Grond waarop zich een gedeeltelijk gesloopt gebouw bevindt, of waarin nog (een) constructie(s) aanwezig is/zijn, bijvoorbeeld een kelder, funderingen, muren of restanten daarvan, zoals hier de muur op het perceel, vormt voor de btw-heffing nog steeds bebouwde grond.

 

Het gebouw van de voormalige snoepfabriek is niet volledig gesloopt. De muur en een reeks funderingspalen zijn in 2002 en in 2016 bewust niet verwijderd, maar duurzaam op hun plaats gelaten, omdat ze van voortgezet nut werden geacht voor de nieuw te bouwen woningen. De muur is ten tijde van de levering op 21 april 2016 96 meter lang, 2,4 meter hoog, 0,25 meter breed en vanwege het voormalig benodigde draagvermogen voor fabriekswanden stevig in de grond verankerd. De ondergrondse constructie is ruim twee meter diep en gemiddeld een meter breed. De muur bezit vanaf de bouw ervan als bestanddeel van de snoepfabriek tot op het tijdstip van de levering op 21 april 2016 nog altijd de functie van grondkering: het voorkomen dat de bovengrond van het perceel wegspoelt naar het lagergelegen aangrenzend terrein. Daarmee is de muur in essentie dienstbaar aan het perceel, kan het perceel niet bestaan zonder de muur en is de muur als onlosmakelijk met het perceel en het lagergelegen terrein verbonden bouwwerk allerminst verwaarloosbaar. Om diezelfde redenen is de na de gedeeltelijke sloop van de snoepfabriek achtergebleven muur nimmer gesloopt, temeer omdat de grondkeringsfunctie van de muur en gebleken aanvullende gebruiksmogelijkheden van de muur voor het woningbouwproject op het moment van de levering op 21 april 2016 in de bouwplannen zijn opgenomen: niet alleen voor de functie als grondkering voor het perceel, maar ook voor de aangrenzende tuinen aan de andere kant van de muur en het gebruik als buitenwand van de nieuw te bouwen garages. De tuinen op het ontwikkelde terrein liggen 40 tot 60 centimeter hoger dan de tuinen aan de andere kant van de muur en de muur vormt voor de omwonenden een privacy- en veiligheidsaspect, een robuuste afscheiding van hun tuinen. De architect heeft vanwege de relatief geringe kavelomvang (de achtertuinen van de nieuw gebouwde woningen zijn 6 meter diep) een patio voor ogen gestaan met de muur daarin als onmisbaar gegeven. De muur stond dan ook expliciet vermeld in de verkoopbrochures. De vergelijkingen van de Inspecteur van de muur met een hek en van het perceel en de muur met een sportcomplex zijn misplaatst.

 

Het door belanghebbende en de koper van het perceel nagestreefde economische doel bestond in de levering van een terrein dat gereed was te worden bebouwd. Omdat belanghebbende en de koper zich vanwege de grondkeringsfunctie van de muur niet jegens elkaar hebben verbonden zorg te dragen voor sloop van de muur en de levering van een onroerende zaak bestaande uit een terrein en een gedeeltelijk gesloopt gebouw tot de laatste steen moet worden beschouwd als de levering van een bestaand gebouw, heeft de omstreden handeling betrekking op de levering van bebouwde grond, die als zodanig is vrijgesteld van btw (HvJ EU 12 juli 2012, C-326/11, EU:C:2012:461 (J.J. Komen en Zonen), punten 27-28). Met deze algehele beoordeling van de omstandigheden, ondersteund door objectieve gegevens, is in overeenstemming de intentie ofwel de wilsverklaring van belanghebbende en de koper met betrekking tot het met het perceel nagestreefde economisch doel en de btw-behandeling van de levering van het perceel.

 

De volledige tekst van de uitspraak van het Gerechtshof zoals gepubliceerd op rechtspraak.nl kunt u hier vinden.

 

 

Copyright – internationaltaxplaza.info

 

 

Follow International Tax Plaza on Twitter (@IntTaxPlaza)

 

 

Submit to FacebookSubmit to Google PlusSubmit to StumbleuponSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn
INTERESTING ARTICLES